Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako „Ustawa”) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Trzeba przy tym zauważyć, że w przypadku braku wypełnienia przesłanek wskazanych w w/w przepisach, a tym samym braku możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego, pozostaje mu jeszcze w tym przypadku co najmniej jedna możliwość. Mianowicie, to sąd, w drodze orzeczenia, w przypadku istnienia ważnych przyczyn może orzec o rozwiązaniu stosunku prawnego (umowy najmu) oraz nakazać opróżnienie lokalu. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 10 Ustawy, z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Naturalnie pojęcie „ważnej przyczyny” jest pojęciem niedookreślonym i to sąd w każdym indywidualnym przypadku będzie oceniał czy takie „ważne przyczyny” wystąpiły. Jak zauważył SN w postanowieniu z 10.10.2018 r., I CNP 12/18 , to do uznania sądu pozostawiono ocenę, w każdym indywidualnym przypadku, jakie „ważne przyczyny” mogą stanowić podstawę wypowiedzenia umowy najmu. Taką przyczyną może być nagła konieczność sprzedaży mieszkania, np. w związku z poniesieniem wysokich kosztów leczenia czy niespodziewanym, znacznym pogorszeniem się sytuacji majątkowej, czy koniecznością zamieszkania wynajmującego w tym mieszkaniu w związku z eksmisją z zamieszkiwanego przez niego lokalu. Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu zachodzą więc wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu (vide Magdalena Malinowska-Wójcicka, Krystyna Krzekotowska, Ochrona Praw Lokatorów i Mieszkaniowy Zasób Gminy, Komentarz, komentarz do art. 11, s. 120).
Przepis powyższy dotyczący możliwości rozwiązania stosunku prawnego z ważnych przyczyn jest oczywiście konieczny celem eliminowania nadmiernej dysproporcji pomiędzy uprawnieniami najemcy względem wynajmującego. W jednej z ostatnich spraw prowadzonych przez radcę prawnego Krzysztofa Karp, powództwo o opróżnienie lokalu oparte było m.in. właśnie na przesłance „ważnych przyczyn”. Sprawa zakończyła się ostatecznie porozumieniem stron.
W kwestii najmu odsyłamy także do teksu: Jak to jest z tą umową najmu? https://www.kancelariakarp.pl/blog/jak-to-jest-z-ta-umowa-najmu/