Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, dalej „kc”). Do zawarcia umowy najmu dochodzi wtedy, gdy wynajmujący i najemca uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Przedmiotem najmu mogą być zarówno nieruchomości jak i rzeczy ruchome. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach, jak również w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 kc).
Dalsze, ogólne przepisy dotyczące najmu regulują art. 660-679 kc. W art. 680-692 kc zawarte są normy odnoszące się do najmu lokalu. Szczególne przepisy dotyczące umowy najmu zawarte są także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej „ustawa o ochronie praw lokatorów”).
Każda analiza umowy najmu winna zatem w pierwszym rzędzie zmierzać do ustalenia jakie przepisy będziemy w tym konkretnym przypadku stosować. To na jakich przepisach będziemy się opierać zależy od różnych kwestii, a są to w szczególności podmiot najmu ( osoba fizyczna czy osoba prawna czy też jeszcze jakaś inna jednostka) oraz przedmiot najmu (ruchomość, nieruchomość, lokal mieszkalny, lokal użytkowy itp.), a może należałoby powiedzieć, że cel na jaki przedmiot najmu będzie wykorzystywany (np. cel gospodarczy czy może raczej mieszkaniowy).
Powyżej przywołane przepisy dzielą się na przepisy bezwzględnie obowiązujące (imperatywne), semiimperatywne oraz dyspozytywne. Te pierwsze obowiązują bezwzględnie i nie mogą być modyfikowane umową stron. Drugie mogą być modyfikowane, ale tylko na korzyść strony słabszej stosunku prawnego. Dyspozytywne mogą być natomiast modyfikowane swobodnie. Przepisy dotyczące najmu przybierają często postać norm bezwzględnie obowiązujących. Oznacza to, że każda modyfikacja/zmiana w umowie najmu takiej bezwzględnie obowiązującej normy powoduje, że takie postanowienie umowne jest nieważne z mocy prawa. Oznacza to także tyle, że wobec nieświadomości stron umowy najmu co stosowania odpowiednich przepisów, wiele postanowień umów najmu zaimplementowana do nich po prostu nie obowiązuje, a w ich miejsce stosuje się bezwzględnie obowiązujący przepis ustawy (przykładowo: bezwzględnie obowiązujący przepis ustawy stanowi, że umowa może być wypowiedziana przez wynajmującego za dwumiesięcznym terminem wypowiedzenia. W umowie strony zapisują, że może być ona wypowiedziana przez wynajmującego za jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia. Oznacza to, że przepis umowy jest nieważny, a w jego miejsce stosuje się bezwzględnie obowiązujący przepis ustawy). Pozostawiam na boku kwestię, w której strona ma świadomość tego, ze poszczególne przepisy umowy są nieważne, ale mimo to pozostawia je w umowie z nadzieją, że druga strona takiej świadomości mieć nie będzie. To wszystko oznacza także to, że dobrze napisana i spójnie wyglądająca umowa najmu przygotowana przykładowo na potrzeby najmu lokalu użytkowego nie będzie w ogóle albo w dużej mierze spełniała swojej funkcji przy najmie na cele mieszkaniowe (itd.).
Przede wszystkim musimy zatem wiedzieć na jakich przepisach się oprzeć. Dalej natomiast mamy już szczegółowe kwestie dotyczące umowy najmu, takie jak np. forma zawarcia umowy, przedłużenie umowy, zasady utrzymania rzeczy najętej, naprawy konieczne, rękojmia, roszczenia osób trzecich, sposób używania rzeczy, podnajem, wypowiedzenie umowy itp. Każda z tych kwestii może lub powinna być uregulowania w umowie najmu, w zależności od skali przedsięwzięcia i stanu faktycznego. Zagadnienia związane z najmem to także gwarancje, zabezpieczenia wykonania umowy, ubezpieczenia itp., a więc kwestie niewywodzące się bezpośrednio z przepisów dotyczących najmu, ale z najmem nieodłącznie związane. Najem to w dalszej kolejności sprawy związane z egzekucją należności, ewentualnej eksmisji i naturalnie kwestie podatkowe. Najem to także ciekawe zagadnienia związane ze wspólnością najmu, małżeństwem oraz jego ustaniem.
Szczególnie wiele błędów zauważam przy umowach najmu zawieranych na cele mieszkaniowe, które występują równie mocno po stronie wynajmujących jak i najemców. W tym przypadku stosuje się bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, która to ustawa w większości zawiera przepisy bezwzględnie obowiązujące, których modyfikować umownie nie wolno. Co istotne, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się nie tylko do umów najmu mieszkań znajdujących w zasobach publicznych (np. miasta czy gminy), ale także do tych w zasobach prywatnych. Od lat toczy się przy tym dyskusja, jak przepisy dotyczące najmu lokali na cele mieszkaniowe winny odnosić się do najmu prywatnego. Na dzień dzisiejszy przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się także do najmu lokali prywatnych, a zatem oddając w najem taki składnik majątkowy przekazujemy najemcy sporo różnego rodzaju praw i uprawnień.
Ustawa o ochronie praw lokatorów daje jednak podstawy do wypracowania takich rozwiązań, aby zapewnić poczucie bezpieczeństwa zarówno wynajmującemu jak i najemcy. Jest to chociażby umowa najmu okazjonalnego. Trzeba zaznaczyć, że również umowa najmu na cele mieszkaniowe zwarta poza konstrukcją najmu okazjonalnego przy umiejętnym zastosowaniu przepisów, może zaspokoić poczucie bezpieczeństwa zarówno wynajmującego jak i najemcy. Umowa najmu to zatem z jednej strony wiele zagadnień. Z drugiej, przy odpowiedniej wiedzy można w sposób sprawny dopasować umowę tak, aby spełniała ona oczekiwania zarówno najemy jak i wynajmującego.
Jestem radcą prawnym i m.in. praktykiem umów najmu oraz rynku nieruchomości. Pomagam zarówno wynajmującym jak i najemcom chronić ich interesy. Pomagam również sobie w swoich prywatnych sprawach związanych z umowami najmu. Mam zatem dobrze sprawdzone schematy.
Przedstaw mi swoją umowę najmu do analizy. Sprawdzę i zaproponuję zmiany lub przedstawię Ci umowę przygotowaną przeze mnie. Będzie to umowa najmu całego mieszkania lub poszczególnych pomieszczeń. Dodam także regulamin najmu, jak będziesz tego potrzebował. Jeśli jesteś wynajmującym otrzymasz umowę, którą będziesz mógł wykorzystać nie tylko teraz, ale również w przyszłości. Jeśli jesteś najemcą będziesz wiedział czy umowa ta odpowiednio zabezpiecza Twoje interesy. Jeśli potrzebujesz rozwiązać inne kwestie związane z umową najmu, takie jak np. te dotyczące zalegania przez najemcę z czynszem, brakiem opuszczenia przez niego lokalu również zgłoś się do mnie. Pomogę. Będziemy rozmawiać, negocjować, zawierać ugody i w ostateczności się procesować.